美國加息入市攻略(下)

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文:金大姐

市場上,有人繼續看好,有人轉淡,有人相信有危就有機!但敢問有誰看得最準?

太長久的不說了,就單是回顧2008金融海嘯之後至今的7年吧!

由09年底人們開始高叫樓價太高,醫生也買不起樓開始,政府又何止出了7招打擊炒風,以冀令樓市降溫,而期間多件國際大事如2011年的歐債危機、日本地震引發的福島核洩漏,以至梁振英當選上場前後的6個月,市場其實都曾出現多次樓價回落,交投靜淡的日子,更加得啖笑是在2013年由8大地產代理業商會等20多個團體組成的「辣招苦主大聯盟」,在太陽高高掛的烈日下5千人大遊行,促請政府撤回「辣招」,聲稱若市況轉差,將有逾萬人失業云云!

然而,7年過去,本港樓價依然向上,敢問有誰看市次次都準確?

歷史告訴我們,樓市是升是跌,離不開以下幾個因素:

1. 政府的土地和房屋政策;
2. 利息走勢;
3. 經濟指數和季節性變動;
4. 按揭政策等。

過去數年,港府連番出招,不斷加辣,雖未能壓抑樓價飈升,但卻「成功」激退了炒家,近5年(自2010年11月起)入市者,無論是自住抑或投資者,位位都具備長期持貨的能力(起碼3年),再加上金管局的7輪按揭貸款措施,不斷將入場門檻提高,除了在首期和還款能力上愈訂愈嚴格外,樓按貸款人更須通過「假設利率上升3厘」的壓力測試,三方面逐步「落藥」幾將炒家全趕清,樓市的泡沫水分幾全部被擠乾。

客觀審視現況,過去十年香港住宅供應嚴重短缺,縱使政府不斷覓地,增加土地供應也不是短期內可以完成的,而展望未來, 雖然旅遊及零售業生意下跌,但整體經濟表現仍會持續溫和增長,加上就業市場穩定(目前私營機構職位空缺高達78,000個) ,失業率長期處於3.3%水平,幾乎是全民就業,凡此種種,在在對樓市有一定支持力。

綜合以上情況,除非市場有突然重大危機事件發生(如2003年沙士之類),本港樓價大幅下跌的風險不高,尤其是高達樓價4 成的上車門檻,早已為本地樓市築建一個很強很厚的市底,而低息環境料將持續一段日子,因此,樓價處於平穩窄幅上落居多!

更有業內人士樂觀認為,當市場開始消化加息事件,並逐步確認香港的低息環境將會延續後,不能排除低息將再次成為推動樓市上升的原動力,尤其是外圍環境仍傾向量寬政策,國內股匯市場波動異常,香港不難成為熱錢流入的「安全地」。

面對當前,有意入市者不妨大膽還價,並設個「入市價」,即假若樓價跌了10﹪,你會入市嗎?若不,下跌了20﹪、30﹪,你會入市嗎?若會,你便用這個價在市場找你的「筍盤」吧!

當下是一個「難得的鋤價時刻」!

業主若信心稍為下挫,並傾向持有現金,又或急需現金、又或現有物業是早年以超低價購入等等,都是較容易「鋤價」的!若然能找到你心目中的「筍盤」,也不失為入市「良機」!

至於業主方面,若不是突然急需現金,其實在任何時刻都不該「急於放售」,更不應讓人知悉你想急放,不然,地產代理只會不斷向你鋤價!

同樣是這句話,現在是「難得的鋤價時刻」,但不等於樓價會向下調,無疑當下環境,樓價上升較下跌難,但不等於樓價一定大跌,既然如此,以平常心看待更實際。

若業主們真的想將物業放售,就如平日一樣,為物業訂個放售價,而這個放售價倒不是由你訂,而是由銀行去決定。從銀行估價去決定你的放售價吧!

除非你想急放,否則堅守以市價售出物業,是合理的放售價,但若被人動搖了信心而以低於市價售出了物業,則是最最值不得呢!切記切記!

 

作者簡介

金大姐
上岸炒家、資深投資者、insider
87炒股、97炒樓、2007既炒股又炒樓;輸過、贏過、又再輸過贏過,至今手上有3個住宅單位和2個商埸舖位。
視買賣磚頭為最大興趣,自有一套買賣攻略,經歷30年樓市高低起落,仍然站在樓市最前線,近年精研在高樓價中尋找細價樓,收穫甚豐。
相信一命二運三風水,但更喜歡「機會是留給有準備的人」這句話!
總結多年投資心得是:不要太貪也不用太怕,但一定要做足「功課」!

延伸閱讀
《買起細價樓--穩中求勝置業攻略》

property2016

出版社 A Money
ISBN 9789881428325
價格 HK$128.00

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