美國加息入市攻略(上)

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文:金大姐

美國聯儲局於去年(2015年)12月17日宣佈將聯邦基金利率由0厘至0.25厘上調四分之一厘至0.25厘至0.5厘,正式結束零息年代。香港並沒有立即追隨加息,不過,樓市已即時受到震蕩,成交量進一步委縮,而個別地區屋苑錄得低於市場5至10%樓價的成交紀錄!

面對當下,一直想置業者又或本身是業主的該如何自處呢?該買抑或是該賣呢?

誠言,利率是影響樓市的因素之一,但卻不是唯一因素!綜觀環球經濟狀況和本港樓市現況,筆者認為,加息對欲入市買樓者而言,不失為一個「難得的鋤價時刻」;反過來說,對於業主而言,面對的衝激卻是愈來愈熾烈,信心稍一下挫,動輒又會以低於市場價拱手將物業售予「執到平貨」的準買家呢!

原因?不妨從環球經濟狀況和本港樓市現況兩個層面來個分析,詳情如下:

環球經濟和本港樓市3大關係
1.首先,美國今輪的加息與以往加息周期的背景明顯不同,既非因經濟過熱、也不是通脹升溫,加息的理由美其名是避免零息環境長期持續,以免影響日後透過貨幣政策來調控經濟的能力喎。
無疑,美國經過5輪量化寬鬆政策後,已開始出現一點丁「成效」了。所以,按理應可以踏出貨幣政策正常化的第一步﹣﹣加息。
奈何環球經濟錯綜複雜又多變,歐洲央行和日本銀行均相繼進行並有意再延長量化寬鬆,而人民幣只升不跌神話也在去年被打破,人行仍有機會減息降準。
在環球經濟乏善可陳下,美國的「獨善其身」自難高調唱下去,加息金口雖開仍多次換更「龍門」將加息日期一拖再拖,至年底才展開這次自2006年中經歷次按危機和金融海嘯以來首次的加息。

市場普遍認為,美國這次加息是「非必要但又一定要(交功課)」的行動。預料未來的加息幅度不會太大,步伐也相當緩慢,再加上2016年是美國大選年,在一動不如一靜下,不排除在開始加息兩三次後,轉移進入觀察期。因此,美國新一輪的加息周期將既淺且短。換句話說,未來一年,加息大概不會超過一厘。

2.至於香港方面,由於香港實行聯繫匯率,與美元掛勾,在正常情況下,若美國加息,香港跟隨,以維持港元匯率穩定,是理所當然的。不過,由於受惠於美國5輪量化的資金(多達10,500億港元)流入,香港銀行的資金極其充裕,銀行同業拆息長期維持在極低水平(現時一個月港元銀行同業拆息只有0.2厘左右),因此,縱使美國今次開始加息,香港金管局亦隨即把基本利率(即銀行急需資金時,向金管局借錢的貼現窗利率)上調四分之一厘至0.75厘,但本港銀行亦有條件不跟隨。

綜合業界估計,香港會否跟隨加息,取決於美國加息的步伐以及本港熱錢的流向。如果港元匯率維持於7.75至7.80相對較強的穩定水平,即顯示熱錢仍留在香港,那麼加息的憂慮將大大降低。與此同時,由於歐洲及日本等主要央行仍持續採寬鬆政策,不排除再有新資金流入香港,若是如此,亦令香港可繼續維持在一個低息的環境。

3.至於本港樓市,無疑利率是影響樓市的因素之一,但卻不是唯一因素。而歷史告訴大家,加息不等於樓價一定下跌,以2003年至今為例,樓價從低位回升已有12年,平均升幅高達4.2倍,但期間一樣經歷過加息(2004年9月及2005年3月香港銀行分別加息八分之一及四分之一厘)周期,但樓價依然硬淨,足以證明樓價不一定因利息調升而下挫。

作者簡介

金大姐
上岸炒家、資深投資者、insider
87炒股、97炒樓、2007既炒股又炒樓;輸過、贏過、又再輸過贏過,至今手上有3個住宅單位和2個商埸舖位。
視買賣磚頭為最大興趣,自有一套買賣攻略,經歷30年樓市高低起落,仍然站在樓市最前線,近年精研在高樓價中尋找細價樓,收穫甚豐。
相信一命二運三風水,但更喜歡「機會是留給有準備的人」這句話!
總結多年投資心得是:不要太貪也不用太怕,但一定要做足「功課」!

延伸閱讀
《買起細價樓--穩中求勝置業攻略》

property2016

出版社 A Money
ISBN 9789881428325
價格 HK$128.00

 

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